Η παρούσα διπλωματική εργασία εξετάζει τη σχέση μεταξύ της αγοράς ακινήτων και της χρηματιστηριακής αγοράς στην Ελλάδα, εστιάζοντας στον τρόπο με τον οποίο οι δύο αγορές αλληλεπιδρούν και μεταβάλλονται υπό διαφορετικές οικονομικές και χρηματοπιστωτικές συνθήκες. Η μελέτη βασίζεται κυρίως σε βιβλιογραφική ανασκόπηση της σχετικής ελληνικής και διεθνούς βιβλιογραφίας, με στόχο την παρουσίαση των βασικών θεωρητικών προσεγγίσεων και των παραγόντων που διαμορφώνουν την πορεία των τιμών των ακινήτων και των χρηματιστηριακών αξιών. Παράλληλα, αξιοποιούνται πραγματικά δευτερογενή δεδομένα για την Ελλάδα κατά την περίοδο 2005–2025, τα οποία χρησιμοποιούνται συμπληρωματικά και σε περιγραφικό επίπεδο, χωρίς τη διενέργεια οικονομετρικής ή επαγωγικής στατιστικής ανάλυσης.

Ειδικότερα, εξετάζεται η εξέλιξη του Γενικού Δείκτη του Χρηματιστηρίου Αθηνών και του δείκτη τιμών των ακινήτων, σε συνδυασμό με βασικές μακροοικονομικές και χρηματοπιστωτικές μεταβλητές, όπως το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν, ο πληθωρισμός, η ανεργία, τα επιτόκια, η πιστωτική επέκταση, η απόδοση του δεκαετούς ελληνικού κρατικού ομολόγου και οι ξένες άμεσες επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων. Η χρονική περίοδος της μελέτης περιλαμβάνει διαφορετικές φάσεις της ελληνικής οικονομίας, όπως την περίοδο οικονομικής ανάπτυξης πριν από την κρίση, την ελληνική οικονομική και χρηματοπιστωτική κρίση, την περίοδο σταθεροποίησης και ανάκαμψης, την πανδημία COVID-19 και τη μεταπανδημική περίοδο.

Η θεωρητική και περιγραφική εξέταση δείχνει ότι η αγορά ακινήτων και η χρηματιστηριακή αγορά παρουσιάζουν διαχρονικά σημεία σύγκλισης, χωρίς ωστόσο η μεταξύ τους σχέση να παραμένει σταθερή ως προς την ένταση, τη χρονική απόκριση ή τη μορφή της. Κατά την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση παρατηρείται ανοδική πορεία και στις δύο αγορές, ενώ κατά την κρίση καταγράφεται σημαντική υποχώρηση, με τη χρηματιστηριακή αγορά να παρουσιάζει εντονότερες και ταχύτερες μεταβολές και την αγορά ακινήτων να προσαρμόζεται περισσότερο σταδιακά. Από την περίοδο ανάκαμψης και μετά, οι δύο αγορές ακολουθούν γενικά ανοδική πορεία, αν και με διαφορετικό ρυθμό και ένταση. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η μεταπανδημική περίοδος, κατά την οποία η άνοδος των τιμών των ακινήτων συνεχίζεται παρά την αύξηση του πληθωρισμού και των επιτοκίων.

Συνολικά, η εργασία αναδεικνύει ότι η σχέση μεταξύ των δύο αγορών δεν μπορεί να ερμηνευθεί από έναν μεμονωμένο παράγοντα, αλλά συνδέεται με ένα ευρύτερο πλέγμα οικονομικών και χρηματοπιστωτικών συνθηκών. Το ΑΕΠ, η ανεργία, τα επιτόκια, η πιστωτική επέκταση, οι αποδόσεις των κρατικών ομολόγων και οι ξένες επενδύσεις μπορούν να επηρεάζουν διαφορετικά την κάθε αγορά, ενώ η ένταση και η χρονική στιγμή της επίδρασής τους μεταβάλλονται ανάλογα με την οικονομική συγκυρία. Η μελέτη καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η αγορά ακινήτων και το Χρηματιστήριο Αθηνών αποτελούν διακριτές αλλά αλληλένδετες αγορές, των οποίων η σχέση είναι δυναμική και εξαρτάται σε σημαντικό βαθμό από το ευρύτερο οικονομικό περιβάλλον.

This thesis examines the relationship between the real estate market and the stock market in Greece, focusing on the way in which the two markets interact and evolve under different economic and financial conditions. The study is primarily based on a literature review of relevant Greek and international research, with the aim of presenting the main theoretical approaches and identifying the factors that shape real estate prices and stock market developments. In addition, actual secondary data for Greece covering the period 2005–2025 are used as supplementary descriptive evidence. The study does not conduct econometric or inferential statistical analysis and therefore does not attempt to establish causal relationships between the variables.

More specifically, the analysis considers the evolution of the General Index of the Athens Stock Exchange and the real estate price index, together with a set of important macroeconomic and financial variables, including Gross Domestic Product, inflation, unemployment, interest rates, credit expansion, the yield on the ten-year Greek government bond and foreign direct investment in real estate. The period under examination covers different phases of the Greek economy, including the period of economic growth before the financial crisis, the Greek economic and financial crisis, the subsequent stabilization and recovery period, the COVID-19 pandemic and the post-pandemic period.

The theoretical review and the descriptive examination of the available data indicate that the real estate and stock markets display periods of common movement, although their relationship does not remain constant in terms of intensity, timing or adjustment dynamics. During the pre-crisis period, both markets followed an upward trajectory. During the economic crisis, both experienced substantial declines, with the stock market showing sharper and faster adjustments, while the real estate market declined more gradually and reached its lowest levels at a later stage. Following 2017, both markets entered a recovery phase, although their rates and patterns of adjustment differed. The post-pandemic period is of particular interest, as real estate prices continued to increase despite the substantial rise in inflation and interest rates.

Overall, the findings of the study suggest that the relationship between the two markets cannot be attributed to a single determinant. Instead, it is associated with a broader combination of macroeconomic and financial conditions. GDP, unemployment, interest rates, credit expansion, government bond yields and foreign direct investment may affect the two markets through different mechanisms, while the intensity and timing of their effects may vary across economic periods. The study therefore highlights the dynamic and multifaceted character of the relationship between the Greek real estate market and the Athens Stock Exchange. The two markets should be regarded as distinct but interconnected components of the broader economic and financial system, whose interaction changes according to prevailing economic conditions.